La loi Girardin outremer permettait jadis aux particuliers de placer leur argent sur de la pierre pour réduire leur impôt sur le revenu. Cependant, ce dispositif n’est plus aujourd'hui destiné qu’aux professionnels : grâce à leur investissement immobilier, qui prend la forme d’un logement social en outremer, ceux-ci ont la possibilité de réduire leur impôt sur les sociétés. Il s’agit alors du dispositif IS. Si vous êtes une personne morale ayant pour objectif de réaliser de l’optimisation fiscale, découvrez dans cet article les spécificités de cet outil, ainsi que les conseils pour générer une meilleure rentabilité.
De l’immobilier social comme support
L’investissement consiste à acquérir de l’immobilier de rapport neuf en outremer. Celui-ci sera mis en location auprès de ménages à faibles revenus, et c’est un bailleur social agréé qui sera chargé de piloter le volet locatif.
Les locataires seront sélectionnés sur la base de leurs ressources et la durée d’engagement suivant les conditions du dispositif est de 6 ans. La société qui a effectué l’investissement récupère ensuite l’immobilier au bout de ces 6 ans afin d’en disposer pleinement.
Les déductions sur le résultat imposable
En ce qu’il s’agit de la réduction d’impôt, elle s’opère sur le résultat imposable de la société qui investit. Le montant de l’acquisition est ainsi la base du calcul qui tient compte des amortissements. Les excédents déductibles sont reportables sur les années suivantes jusqu’à épuisement et ce, sans limite dans le temps. L’amortissement immobilier peut s’étendre sur une période de 25 ans en moyenne.
À cet avantage fiscal s’ajoute aussi la possibilité d’une déduction de toutes les charges du résultat, incluant les intérêts du crédit en cas de financement via un prêt bancaire. Les frais d’acquisition ne sont cependant pas pris en compte parmi ces charges déductibles.
Investir de manière directe ou indirecte
L’investissement Girardin IS peut se faire de manière directe, c’est-à-dire via la société qui réalise l'acquisition immobilière, ou de manière indirecte. Dans ce cas, les investisseurs souhaitant profiter de ce dispositif pourront souscrire à des parts de sociétés, injectant alors leur apport qui leur permet alors de devenir associé à la société soumise à l'IS.
Quel dispositif pour les personnes physiques souhaitant réduire leur IR ?
Nous avons mentionné plus haut l’ancienne loi Girardin intermédiaire qui reposait sur de l’immobilier et qui était ouverte aux personnes physiques pour la réduction de leur IR. Cependant, cet outil n’étant plus disponible, ces dernières peuvent toujours opter pour la loi Girardin industriel dont l’extinction est prévue en 2029.
L’investissement se traduit par le financement d’un matériel industriel qui sera mis à la disposition d’une entreprise en outremer. Cette dernière signe un bail locatif pendant toute la période de location dudit matériel qui est de 5 ans. C’est cette durée qui est donc celle de l’engagement des investisseurs et de tous les associés intervenant dans le circuit. L’extinction de cet engagement a lieu au bout des 5 ans, lorsque le bail locatif prend fin. L’entreprise locataire rachète alors le matériel, et cet acte est purement symbolique du point de vue financier, car le prix d’achat est de seulement un euro.
En ce qui concerne la réduction d’impôt des investisseurs, elle est calculée sur la base du montant de leur apport se rapportant au financement du matériel. Ce dernier génère des revenus locatifs certes, mais ils sont redirigés vers la poche destinée à rembourser le prêt bancaire qui complète le financement des investisseurs. En clair, l’avantage issu du dispositif Girardin industriel est donc uniquement d’ordre fiscal, et la réduction d’impôt est particulièrement importante, car couvre le montant de l’investissement – soit 115% à 117% en moyenne.
